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Investissement hôtelier : pourquoi et comment investir dans un hôtel ?

Investissement hôtelier : pourquoi et comment investir dans un hôtel ?

Pourquoi investir dans l’hôtellerie ? Comment investir dans un hôtel ? Il est tentant de vouloir investir dans un hôtel mais ce saut dans l’inconnu peut être rebutant pour les particuliers. Cependant, le marché de l’hôtellerie est bel et bien un secteur dans lequel un investissement réfléchi peut se montrer très intéressant. Cazé Immobilier, votre agence immobilière d’entreprise experte en hôtellerie, vous dévoile les bonnes raisons et les bonnes pratiques pour réaliser votre investissement hôtelier sans encombre.

Etats des lieux de l’immobilier hôtelier

La France, étant la première destination touristique au monde, est un pays où la demande en chambres et hôtels est très forte. Cependant, il s’avère que, malgré cette demande importante, l’offre hôtelière n’est pas à la hauteur de cette demande ou peut être inadaptée.  En effet, l’offre peine, encore aujourd’hui, à répondre à une demande touristique importante et le secteur hôtelier, qui est détenu à 80% par des propriétaires indépendants, est en manque de financement et d’investissement.

Le résultat est le suivant : beaucoup d’hôtels, qui mériteraient d’être rénovés, sont tenus par des propriétaires qui n’ont pas les moyens de rénover leur bien immobilier. Cela conduit alors ces propriétaires à céder leur bien. D’une autre manière, certains hôtels représentent une offre qui n’est pas ou plus adaptée à la demande (par exemple, plus de la moitié de l’offre hôtelière est constituée d’hôtels de 2 étoiles ou moins, une offre inadaptée pour la forte demande de la clientèle d’affaires ou d’une certaine clientèle touristique).

Cependant, avec un revenu par chambre et un taux d’occupation des chambres en constante augmentation depuis plusieurs années, l’hôtellerie est, encore et toujours, un marché porteur et un secteur immobilier dans lequel l’investissement est très attractif. En effet, un placement hôtelier est une carte de long terme à jouer et une promesse de rendement pouvant aller jusqu’à 8 à 10% par an.

Précisons également que l’investissement en hôtellerie, en plus de sa rentabilité, est également un bon outil de défiscalisation. En effet, étant un investissement économique rentrant dans le champ d’application de la loi TEPA, le placement hôtelier permet très généralement aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal favorable.  

Investissement hôtelier : de la place pour les nouveaux investisseurs !

L’hôtellerie a longtemps été réservée à un public d’initié, aux connaisseurs et aux professionnels du secteur de l’hôtellerie. Cependant, aujourd’hui, l’immobilier hôtelier tend à se démocratiser et à intéresser les particuliers en quête d’un investissement immobilier fiable, rentable, porteur et dynamique.

En effet, l’investissement hôtelier possède des tickets d’entrées de plus en plus abordables. De ce fait, investir dans l’hôtellerie représente un eldorado pour les particuliers qui souhaiteraient diversifier leurs portefeuilles de manière durable.

Cependant, même si l’investissement hôtelier tend à se démocratiser et semble fournir l’assurance d’un placement fiable, celui-ci doit, bien entendu, être suffisamment réfléchi pour que celui-ci soit véritablement rentable pour l’investisseur.

Il est aisé de se brûler les ailes devant la promesse d’un eldorado. C’est pourquoi le potentiel futur investisseur hôtelier ne doit pas foncer tête baissée dans le processus d’investissement. Celui-ci doit connaître, au préalable, les bonnes pratiques d’investissement afin de faire les bons choix dans son placement hôtelier. Pour investir dans l’hôtellerie, il faut, dans un premier temps, savoir comment.

Comment investir dans l’hôtellerie ?

Il existe différents moyens pour investir convenablement dans l’hôtellerie tout en limitant les risques. Il existe, en effet, plusieurs possibilités qui s’ouvrent aux particuliers comme l’investissement partiel dans un hôtel par exemple.

Par exemple, il est possible, pour un particulier, d’investir dans un bien immobilier d’hôtellerie en achetant le fonds de commerce de l’hôtel ou les murs de façons distincts tout comme il est possible d’acheter les deux à la fois.

Cet investissement se fera grâce à des fonds ou des véhicules financiers adaptés à la situation.  Passons alors en revue différents moyens qui s’offrent aux particuliers pour investir dans un hôtel convenablement.

SCPI : Société civile de placement immobilier

Ce moyen d’investissement s’adresse davantage aux particuliers qui seraient potentiellement effrayés par la démesure budgétaire que peut impliquer l’investissement et le placement hôtelier. En effet, les SCPI offrent une excellente alternative pour les investisseurs à la recherche de placements sécurisés.

Celles-ci disposent de nombreux avantages pour les particuliers en vous proposant des baux à long terme tout en analysant pour vous le fonds de commerce actuel du bien hôtelier. De cette manière, les SCPI dénichent et analysent pour vous les meilleures opportunités du marché à saisir.

Cependant, la particularité de la SCPI est que celle-ci ne vous laisse pas l’opportunité d’investir dans les murs du bien immobilier uniquement. Dans tous les cas, elle reste un moyen sûr et sécurisé d’investir sereinement dans le secteur hôtelier. En achetant une part dans une SCPI, celle-ci peut vous permettre de bénéficier de revenus réguliers et d’obtenir un rendement financier pouvant aller à plus de 6% sans que vous n’ayez à vous préoccuper de la gestion du fonds de commerce du bien immobilier.

En d’autres termes, passer par une SCPI vous permet de bénéficier d’un revenu régulier et rentable sans avoir à gérer la recherche de clients locataires, la réalisation de travaux si besoin est, la rédaction des baux etc.

Fonds communs de placement

L’investissement avec des fonds communs de placement est un moyen pour les particuliers de diversifier leurs placements et d’en tirer des bénéfices sans avoir à devenir le propriétaire du bien immobilier ni à en assurer la gestion.

L’idée est de réaliser un investissement dans un portefeuille diversifié de participation afin qu’il soit placé à travers un FCPR (Fonds communs de placement à risques), un FCPI (Fonds commun de placement dans l’innovation) ou un FIP (Fonds d’investissements de proximité).

Des frais d’entrée doivent cependant être payés par l’investisseur à hauteur de 3% du montant investi lors de l’achat d’un fonds.

Tout l’intérêt d’un investissement dans un fond de placement est de donner l’accès des opérations mixtes aux particuliers tout en ayant l’expertise assurée de l’administrateur des fonds. Il permet aussi à ces mêmes particuliers l’opportunité de devenir copropriétaire des hôtels achetés lors d’une levée de fonds.

FIP : Fonds d’investissement de proximité

Les fonds d’investissements de proximité concernent les investissements à hauteur de 60% minimum dans des PME régionales non cotées en bourse. Ce moyen d’investissement présente notamment des avantages fiscaux dès l’entrée de l’investisseur. En effet, le FIP donne notamment droit à l’investisseur à une réduction de 50% de l’ISF sur la somme investie ainsi que 18% de réduction sur l’impôt sur le revenu.

L’investissement peut avoir une durée moyenne de cinq à sept années tout en octroyant un bénéfice entre 5 et 6% pour l’investisseur.

Cependant, les fonds d’investissements de proximité présentent tout de même quelques contraintes pour les investisseurs. Dans un premier temps, ceux-ci doivent être investis dans des PME possédant un minimum de 250 personnes employées. La PME doit également réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros, payer l’impôt sur les sociétés tout en exerçant son activité dans quatre régions limitrophes.

Acheter un hôtel : les étapes à connaître

Étant donné l’importance de l’achat d’un hôtel, il est nécessaire de connaître les étapes nécessaires afin de faire le bon choix et réaliser un investissement rentable, fiable et pérenne.

Si vous souhaitez investir dans un hôtel, la première étape à laquelle vous devez faire face est, bien entendu, de définir un projet d’hôtel clair, fiable et bien défini. En effet, le coût d’un projet d’investissement hôtelier est important, c’est pourquoi vous devrez, sans doute, faire appel à certains organismes bancaires et financiers. Pour débloquer les fonds nécessaires à votre projet, il est donc nécessaire de définir au préalable un projet fiable à présenter à ces organismes : analyse du secteur, de vos concurrents, de vos potentiels clients… autant d’éléments à prendre en compte pour juger de la rentabilité et de la fiabilité de votre projet.

De la même manière, l’emplacement de votre prochain hôtel est également un élément primordial à considérer. En toute logique, les zones où il y a beaucoup de passages et/ou de tourisme sont à privilégier.

Renseignez-vous sur les potentielles assurances hôtelières auxquelles vous pourriez souscrire. Certaines peuvent se révéler très intéressantes selon votre situation et permettent de protéger votre affaire en cas d’aléas. La garantie ALEA (Atteinte à l’environnement et à l’activité) notamment permet de vous protéger en cas de baisse de fréquentation dans votre hôtel en raison d’aléas environnementaux ou de travaux par exemple.

D’une autre manière, il est également nécessaire de vous intéresser aux réglementations qui garantissent la mise en place de la sécurité et de l’accessibilité de votre bien immobilier. Votre hôtel doit être aux normes ! De la même manière, la réglementation relative au droit du travail doit être appliquée.

Il reste, bien évidemment, la connaissance du métier et de la gestion administrative d’un hôtel. Tenir un registre de police, l’obligation d’afficher le prix, l’interdiction de cacher la notation de votre hôtel à vos futurs clients… sont des points essentiels à connaître avant de lancer votre projet hôtelier.

Les avantages de l’investissement hôtelier

L’investissement dans l’hôtellerie qui était, pendant longtemps, un luxe réservé aux professionnels du secteur et qui tend, de plus en plus, à se démocratiser aujourd’hui, offre bon nombre d’avantages pour les investisseurs. Faisons ensemble un rapide tour d’horizon des avantages de l’investissement hôtelier pour les particuliers.

Comme nous l’avons déjà dit précédemment, le secteur de l’hôtellerie est une valeur sûre dans le sens où ce secteur est un marché fiable et rentable. En effet, l’hôtellerie est un secteur dynamique bénéficiant d’une croissance constante, ce qui, dans un premier temps, offre aux investisseurs une relative sécurité dans leur placement, si tant est que ce placement est suffisamment réfléchi.

La France, première destination touristique mondiale, n’est pas prête à perdre son hégémonie mondiale car le nombre de touristes est toujours en augmentation. Le secteur de l’hôtellerie est donc, sans aucun doute, un marché robuste pouvant octroyer à ses investisseurs des bénéfices pouvant aller jusqu’à 8 à 10% dans le cas d’un placement pertinent et d’une bonne exploitation.

La forte demande dans le secteur hôtelier et son offre encore limitée offrent donc, en toute logique, des perspectives intéressantes pour les investisseurs. Rappelons, par ailleurs, que les risques peuvent être facilement limités grâce à l’expertise d’un groupe solide.

Rappelons également que l’investissement hôtelier permet à l’investisseur de bénéficier d’un régime fiscal favorable car ce type d’investissement rentre dans le champ d’application de la loi TEPA. De ce fait, investir dans un hôtel est un excellent outil de défiscalisation.

Même si l’investissement dans l’hôtellerie comporte bon nombre d’avantages, il convient tout de même de limiter les risques. Car, comme pour tout investissement élevé, les risques restent présents. Il est nécessaire pour l’investisseur de veiller à quelques éléments pour que son investissement soit fiable : l’emplacement du bien immobilier, la bonne gestion ou non de l’hôtel par l’exploitant, surveiller la concurrence aux alentours et leur potentiel (faites également particulièrement attention à la concurrence des logements « airbnb »). Ces contraintes sont à considérer par l’investisseur avant son placement.

Conclusion : dois-je investir dans un hôtel ?

L’investissement hôtelier a toutes les raisons d’être à la mode chez les particuliers. En plus d’être un excellent moyen pour eux de diversifier ses placements et ses portefeuilles, l’investissement dans l’hôtellerie est un excellent outil de défiscalisation. En effet, investir dans un hôtel peut vous permettre de réduire à la fois l’impôt sur le revenu et l’ISF.

L’investissement hôtelier peut s’avérer très rentable puisqu’il permet d’obtenir des rendements très attractifs d’une valeur moyenne de 4% qui peut, néanmoins, aller jusqu’à 8 à 10% ! De plus, cet investissement se fait dans un secteur attractif, dynamique, fiable et croissant. Que cela soit dans une PME ou un grand groupe hôtelier, l’investissement peut facilement s’avérer très lucratif pour l’investisseur.

Attention tout de même à bien évaluer les risques en amont de l’investissement. Certains facteurs sont déterminants pour la rentabilité de votre placement : emplacement du bien, risques liés à l’environnement, gestion du bien immobilier par l’exploitant, la concurrence… Veillez à étudier et analyser ces différents facteurs avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement hôtelier !

PUBLIÉ LE 26 Jui 2020